去年在做龙华[香缇雅苑]推广时，见证了其价格走势。阳春时节刚介入时，开发商曾透露5800元的均价预期。随着时间的推移，尤其是梅垅镇开盘，开发商已经初步确定开盘价要定到6000元以上，而到九月份开盘时实际已经超过6500元，开盘第二天即取消相关优惠，剩余单位均价已经接近6800元。

时隔两个月后，其二期开盘价格已经稳稳站上7000元大关，部分单位突破7500元。最后实现整体均价约7000元，高出年初预期20%。一个小小项目，因为大市向上，就很轻松地多赚了几千万。想想这两年一些高端大型项目，比两年前开卖多赚了多少啊，不少都是成多倍地赚！

此后，整个龙华就没再出现6字头开盘均价。

今年以来，龙华片区楼价走势更加猖狂，开盘均价最高达到14000元。不仅6字头绝迹，7字头、8字头也难觅踪迹，呈现出很明显的整体破万态势。

正在积极酝酿开盘的[可乐园]项目，与[香缇雅苑]同样都是小户型住宅，但楼盘规模、规划指标则不尽相同。如果放在去年这个时候，[可乐园]是断断不敢奢望6千售价的，毕竟与[香缇雅苑]傍富士康的情形截然不同，这里周边支撑力有限。离其最近的商品住宅小区[桂冠华庭]，2005年销售时，才卖4、5000元。

然而，此一时，彼一时，[可乐园]的开盘价格预计会在确保7000的基础上，尝试冲击8000元。

7上8下，将成为[可乐园]定价的基调。而对这个价格构成实际支撑的是来自福田的关内白领。这也将是大龙华片区（民治、龙华、大浪）的最低价格。

[可乐园]项目自身优势和劣势并存。主要优势是1.1容积率条件下的低密度多层小户，客户群体最为庞大。主要劣势是临近公路、周边工厂等因素。而大浪街道虽然是从龙华脱离而来，但片区内住宅市场远不如我们平时所说的龙华片区成熟，这可能成为其开盘销售的最大变数。

与[香缇雅苑]傍上富士康不同，[可乐园]有福龙路通到小区门口的极佳卖点，使得其销售目标直指以香蜜湖为辐射点的福田中心区、景田、车公庙的白领。被关内和“二线”关附近的高房价严重压抑的这部分白领，为了实现居住梦想，会淡化福龙路10余分钟车程，而直奔大浪，直奔[可乐园]。

按[可乐园]的户型面积和售价，关内白领只要有15万资金在手，即可实现买房+买车“2合1”的梦想。福龙路全线无灯、不收费，沿线无村无厂，一路山景迷人，住在[可乐园]往关内上班，不啻为轻松惬意之旅。

另外一个需要重点提及的是，开发商对这个项目最有可能采取的是快速销售策略，而快速销售的前提必然是相对较低售价。因为，开发商即将启动另外两个项目的开发，其中一个项目计划于今年底推向市场。这时，开发商不会揪住[可乐园]项目实现超级利润，尽快套现，保持足够弹药决战另一个战场才是最重要的。

如果如一兵猜测真是如此的话，[可乐园]的开盘价格会在7上不远，离8下有点远，均价区域会是7200-7500元。这将是福田白领最后的   置业良机，243套小户型单位虽是杯水车薪，但聊胜于无。