3月的深圳楼市，似乎不再是让人打寒噤的市场。金众、万科、佳兆业、鸿荣源等品牌开发商2008年纷纷调整战略理性定价的举动，温暖着曾因价格虚高而陷入成交极度萎缩窘境的深圳楼市。市场的破冰回暖，总是从某个阶段的某一市场开始，龙岗正是这个开始的导火索。

一位资深地产人士表示，龙岗的率先回暖，源于一流品牌地产开发商做出的表率，以鸿荣源、金众、万科为代表的实力大开发商先后在龙岗推出高质量的超级大盘，对稳定市场、吸引自住型买家具有举足轻重的作用。

品牌开发商抢滩龙岗

龙岗居住质素提高

从德沁苑、聚龙苑2期、锦峰森邻到蓝钻风景、金域东郡的破茧而出，2007年的龙岗地产不可谓不热闹。2008年的深业东城上邸、振业项目也即将上马，深圳的地产巨头纷纷抢滩龙岗，开疆拓土。“进入一个区域市场，不是为抢占市场份额赚取高额利润，而是要用造城的魄力与勇气将这里开发成适宜深圳人居住生活的空间，这是一个开发商应该有的社会责任。”金众地产负责人如是说。

的确如此，深圳人深谙此理，万科的四季花城成就了现在的坂田，佳兆业的桂芳园、可园成就了现在的布吉。一个大盘、精品楼盘，就可以让一个曾经荒芜的土地成为人们安居乐业的家园。一位购买了蓝钻风景的业主向记者表示，“由于深圳中心区土地资源有限，目前深圳市中心楼盘的容积率动辄2.5以上，虽然出行比较便利，但是局促的空间和压抑的高层单位让人精神不能彻底放松。我购买蓝钻风景正是看中它1.66的超低容积率，楼间距高达100米，这是豪宅般的居住品质。而且拥有8.8万平米的大社区、3万多平米的大园林、近万平米的商业配套等，这是深圳同类产品无法比拟的。”
理性定价刺激

自住刚性需求得到释放

“目前,龙岗二手房大约为7000多元/平方米，还不包括佣金、营业税、交易手续费等额外费用。周边已经拍卖的住宅用地楼面地价接近3600元/平米，按照正常的建筑成本和运营成本，其面市价格至少在8500元/平米以上。2007年深圳大多数区域楼价虚高，2008年市场开始回归理性，但价格应该高于开发商的成本价格才正常，否则开发商就不会开发。”中原地产一位销售人员表示。蓝钻风景新推二期70~140平米的两房和三房产品，起价6000余元，价格属于深圳目前在售楼盘低位。

业内一位资深地产人士在深圳楼市冰点时期表示，“深圳人不是没有购房需求，而是过高的房价严重压制了这种需求，当房价回归到理性底线上，消费者自住刚性需求的释放必将推动高性价比楼盘的销售。”万科·第五园3月初以1.1万元/平方米的均价推向市场，当天引发了千余客户关注，蓝钻风景近期推出的二房、三房中央园景单位加上一期公寓，户型多样，也满足了不同消费层面的需求。可见，良莠不分、有盘必抢的时代一去不复返，规模大、资源好、性价比高的物业才能成为市场主流。

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楼市突围初战告捷

在市场严冬的环境下，如何吸引客户？价格战往往成为第一选择。然而，品牌开发商在尽力做好产品和服务的同时遵循“高性价比”、“让利客户”的思路，以理性的价格入市，也是一条新路。3月8日，万科·第五园和鸿荣源·禧园的热销就可以说是一次成功的实践，而整个深圳楼市也因之终于迎来了春天的开门红！

当然，万科·第五园和鸿荣源·禧园的热销能否说明市场回暖、能否印证深圳楼市真的回归理性，有业内人士表示，目前断言为时尚早。但通过观察近段时间的楼市情况，我们可以发现，市场表现冷热不均、有好有坏的楼市格局正在形成，产品差异化、品牌差异化的竞争将成为市场主流，我们可以看到品牌开发商以强大影响力和一贯以来的品质至上的企业作风，准确把握市场需求，证明购房者真正需要的是高性价比的产品。

突围案例一

提升产品整体品质

据了解，第五园全新精装修样板间开放以来，仅3月8、9日两天，共接待到访客户超过3000批，电话咨询量达1000多个，成交将近180套，成交金额约1.6亿。加上第五园从3月1日至7日，已经消化近120套单位，金额约1.1亿，一周内销售2.7亿，成交超过300套单位，万科第五园创造了深圳市场今年以来难得一见的楼市盛况。

根据记者从现场了解的情况，此次购房客户以来自福田、南山的自住客为主，在目前的市场价位下，第五园的大盘形象、高品质的国际品牌精装修单位是吸引客户入市的最主要原因。据悉，为了进一步提升第五园的产品品质，增强业主的生活感受，万科将在2008年正式推出“琢玉行动”——第五园整体品质提升计划。在未来两年时间内，万科将逐步投入超过亿元的资金，用于实现第五园生活、运动、商业、教育、交通等一系列配套设施的全面提升。而在产品品质的提升方面，万科第五园的全面家居解决方案聘请著名设计师设计，战略合作伙伴包括德国霍曼门、西班牙卫浴品牌乐家、西门子、美国MOEN、多乐士涂料等等。

突围案例二

低开高走的价格策略

鸿荣源·禧园一期在沙井中心区盛大开盘，推出产品400余套，均价在9000元左右，市场反响强烈，开盘吸引了千余人参加，开盘当日实现销售接近七成，实现了深圳楼市的“开春大禧”。鸿荣源·禧园继鸿荣源·熙龙湾之后，再次惊艳市场，不但彰显鸿荣源品牌对新兴区域的强大影响力，也表明一个理性的深圳楼市正在逐步形成。

鸿荣源·禧园的本次逆市旺销局面，表现出作为深圳最有发展潜力的组团，沙井需要更高品质的生活和更高端的住宅产品来标记身份。此外，禧园的理性定价、提前进行价格公示、预先进行风险提示以及完善的售后服务保障体系等各个方面的周到考量，反映出鸿荣源地产一贯的诚信经营的理念，成为客户信心的来源和购房行为的保障，也因此成为促进旺销的因素之一。

万科·第五园和鸿荣源·禧园的热销带给我们的启示是：在目前的市场环境下，自住的刚性需求仍然存在，开发商只有将精力放在产品品质的提升，不断满足客户的需求，才有可能在激烈的市场竞争中脱颖而出，得到市场和客户的认可。